Escolher entre alugar ou financiar não é só “conta de padaria”. Na prática, você precisa comparar custo total (CET), sistema de amortização (SAC/Price), custos de compra, disciplina para investir a diferença e, além disso, seu horizonte de tempo no imóvel. Banco Central+2Banco Central+2
A seguir, eu faço uma comparação objetiva com 3 cenários de juros e, portanto, você consegue enxergar quando cada decisão tende a fazer sentido.
O básico que quase ninguém compara: CET e amortização
Antes de qualquer simulação, vale um ponto decisivo: o financiamento não é só “taxa de juros”. O CET (Custo Efetivo Total) consolida juros + tarifas + seguros + tributos e demais despesas, e deve ser informado em taxa anual pelas instituições. Banco Central+2Banco Central+2
Além disso, o valor da parcela depende do sistema de amortização. Em geral:
- SAC: amortização do principal é constante, e, por isso, as parcelas tendem a cair ao longo do tempo. Caixa Econômica Federal+1
- Price: parcelas tendem a ser fixas, e, no entanto, você paga mais juros no começo. Banco Central+1
Premissas do exemplo (para comparar “maçã com maçã”)
Para deixar a comparação tangível, vou usar um cenário típico apenas ilustrativo:
- Imóvel: R$ 400.000
- Entrada: 20% (R$ 80.000)
- Financiamento: R$ 320.000
- Prazo: 30 anos (360 meses)
- Sistema: SAC (muito comum no Brasil) Caixa Econômica Federal+1
Em seguida, eu comparo três juros anuais (nominais) para você visualizar a sensibilidade:
- 8% a.a. (juros “bem comportados”)
- 10,5% a.a. (juros intermediários)
- 13% a.a. (juros mais pesados)
Cenário 1 — Juros de 8% a.a. (SAC)
Com essas premissas:
- 1ª parcela (aprox.): R$ 3.022
- Última parcela (aprox.): R$ 895
- Total pago ao longo do contrato (aprox.): R$ 705 mil (sem incluir CET/seguros/tarifas)
Aqui, financiar pode ser defensável se o aluguel equivalente for alto e, além disso, você pretende ficar muitos anos no imóvel. Ainda assim, o CET pode empurrar o custo para cima, então a taxa “real” do contrato é o que manda. Banco Central+1
Cenário 2 — Juros de 10,5% a.a. (SAC)
Agora a conta pesa mais:
- 1ª parcela (aprox.): R$ 3.689
- Última parcela (aprox.): R$ 897
- Total pago (aprox.): R$ 825 mil (sem CET)
Portanto, se o aluguel do mesmo padrão for bem menor do que essa primeira parcela, você precisa de um motivo forte para financiar: estabilidade, intenção de longo prazo ou, por exemplo, falta de disciplina para investir.
Cenário 3 — Juros de 13% a.a. (SAC)
Aqui, o financiamento fica caro:
- 1ª parcela (aprox.): R$ 4.356
- Última parcela (aprox.): R$ 899
- Total pago (aprox.): R$ 946 mil (sem CET)
Nesse cenário, alugar costuma ganhar com folga se você investir a diferença mensal com consistência. Porém, se você não investe e ainda “torra” o que sobra, então a suposta vantagem do aluguel desaparece.
“Tá, mas e o aluguel?” A comparação correta (sem autoengano)
A comparação justa não é “parcela x aluguel”. Em vez disso, compare:
- Custo de morar
- No aluguel: aluguel + reajustes + seguro/incêndio (quando houver).
- No imóvel próprio: parcela + condomínio + IPTU + manutenção.
- Custos de entrada e compra
Normalmente, comprar envolve custos como ITBI, cartório, escritura/registro e, às vezes, corretagem. Assim, o “preço real” de comprar tende a ser maior do que o valor do anúncio. - Custo de oportunidade da entrada
A entrada (R$ 80 mil no exemplo) poderia estar investida. Portanto, quando você compra, também “abre mão” do rendimento potencial desse capital. - CET e regras do contrato
Mesmo com uma taxa de juros bonita, o CET pode elevar o custo total. Banco Central+2Banco Central+2
Regra prática que funciona bem (e evita briga de opinião)
Use a razão aluguel/preço como filtro inicial:
- Se o aluguel do imóvel é muito baixo em relação ao preço (aluguel barato), então alugar tende a ser eficiente, principalmente com juros altos.
- Se o aluguel é alto em relação ao preço (aluguel caro), então financiar pode fazer mais sentido, sobretudo com juros menores e permanência longa.
Além disso, aplique um “teste de realidade”:
- Você vai ficar pelo menos 7–10 anos? Se não, comprar pode virar prejuízo por custos de transação e pouca amortização inicial.
- Você consegue investir a diferença todo mês? Se não consegue, financiar pode funcionar como “poupança forçada”, embora seja uma poupança cara.
- Você entende SAC x Price e escolheu conscientemente? O sistema muda o fluxo de caixa e o total pago. Caixa Econômica Federal+2Banco Central+2
Conclusão
Financiar pode ser uma boa decisão quando juros e CET estão competitivos, você tem horizonte longo e o aluguel equivalente é alto. Ainda assim, a matemática vira contra quando os juros sobem muito, porque o total pago cresce rápido, e, portanto, alugar + investir a diferença tende a vencer.
Por fim, se você quiser, eu faço uma simulação personalizada: você me diz valor do imóvel, entrada, prazo, taxa/CET estimados e aluguel do equivalente, e eu te devolvo o comparativo em 3 cenários com um veredito objetivo.
